Newsletter

Specustawa mieszkaniowa psuje słaby system planowania przestrzennego

Projekt specustawy psuje i tak kiepski – mimo kilku pozytywnych działań w ostatnich latach jak ustawa krajobrazowa czy o rewitalizacji – system planowania przestrzennego. Co więcej, podważa władztwo planistyczne gminy, zwiększając rolę administracji rządowej

Przygotowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju projekt specustawy mieszkaniowej zyskał już wiele pejoratywnych określeń, takich jak „Developer Plus” czy „Lex Developer”. Projekt dopuszcza się frontalnego ataku na prawo miejscowe – czyli na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, dając możliwość przeprowadzenia inwestycji nawet na tych obszarach, które są przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wyłączone z zabudowy. W praktyce na celowniku developerów znajdą się miejskie parki, zieleńce czy tereny przewidziane pod usługi edukacyjne.

Przez specustawę mieszkaniową absurd dwóch administracji – rządowej i samorządowej – na tym samym terenie zostaje ponownie uwypuklony

Oderwanie od obowiązujących przepisów prawa miejscowego nie jest jedynym zarzutem wobec projektu. Kolejny zarzut dotyczy oderwania od infrastruktury. Wprawdzie artykuł 11 ma wpisywać nowe inwestycje w istniejącą infrastrukturę, to jednak sama treść jest przynajmniej kontrowersyjna. Przykładowo wymóg, aby inwestycja mieszkaniowa była zlokalizowana nie dalej niż 1000 m w linii prostej, licząc od granicy terenu inwestycji, od przystanku transportu publicznego wcale nie zapewnia dostępności do tej formy mobilności. Metryka euklidesowa (w linii prostej) nie musi się przekładać na metrykę uliczną (droga dojścia). Poza tym kwadrans chodu, zakładając, że czasem obie metryki będą się pokrywać, już na starcie skutecznie zniechęca. Co więcej, liczba czy częstotliwość kursów nie są zdefiniowane. W rezultacie przystanek może być obsługiwany przez dwie pary kursów dziennie.

Pozytywnym elementem przygotowywanej specustawy jest natomiast dostrzeżenie roli publicznych konkursów na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji. Konkurs będący elementem procesu ubiegania się o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydłuży tę procedurę.

Uwzględniając inne elementy procedury, wątpliwym jest znaczące skrócenie procesu inwestycyjnego w stosunku do obecnej procedury uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę, czyli deklarowanego przez rząd celu przygotowywanej specustawy.

Specustawa mieszkaniowa ma jeszcze jeden wymiar – ustrojowy. Władztwo planistyczne jest od samego początku samorządu terytorialnego w Polsce domeną gminy[1]. Budownictwo mieszkaniowe, nawet w ramach programów rządowych, trudno uznać za element sieciowej infrastruktury. Realizacja na licznych działkach przewidzianych w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, a nie np. na działkach przewidzianych pod zieleń parkową, nie będzie miało żadnego pozytywnego wpływu na funkcjonowanie kraju.

Pozytywnym elementem przygotowywanej specustawy jest natomiast dostrzeżenie roli publicznych konkursów na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji

Budownictwo mieszkaniowe nie jest rurą gazową czy autostradą, która po obu stronach granicy gminy musi się zbiegać z odcinkami w gminach sąsiednich, nawet jeśli miałaby przechodzić przez tereny przewidziane przez gminę pod zieleń. Nie ma więc żadnego argumentu na rzecz pogwałcenia postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Pod względem ustrojowym jest jeszcze jeden szczegół – kolejne wzmocnienie roli wojewodów. Urząd, który w zamyśle reformy administracyjnej z 1998 r. miał ostatecznie zostać zredukowany do koordynatora administracji rządowej w terenie, ewentualnie ostatecznie zniknąć, znów otrzymuje nowe kompetencje. Absurd dwóch administracji – rządowej i samorządowej – na tym samym terenie zostaje ponownie uwypuklony.

Samej idei specustawy – przyspieszenia inwestycji mieszkaniowych – nie należy odrzucać. Należy jednak nadać wymiar, który nie będzie psuł i tak wątłego ładu przestrzennego. Zasadniczą kwestią jest rezygnacja z ataków na obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Praworządność wymaga, aby prawo, w tym lokalne, miało choć trochę z trwałości i stabilności.

Niniejszy komentarz jest skróconą wersją artykułu, który w formie rozbudowanej ukaże się w numerze 4(94)/2018 „Nowej Konfederacji”.

[1] Artykuły 3, 4, 7 i 18 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. 2017 poz. 1875)