Chcieliście miast, to je macie

Jeśli chcemy uniknąć patologii takich, jak stawianie tuż przed oknami betonowych ścian innych bloków, miasta powinny rozwijać się jako zdecentralizowany układ mniejszych organizmów

Jeśli chcemy uniknąć patologii takich, jak stawianie tuż przed oknami betonowych ścian innych bloków, miasta powinny rozwijać się jako zdecentralizowany układ mniejszych organizmów

Na początku tego roku wielu mieszkańców Warszawy zbulwersował opisywany w prasie przypadek budowy dwóch wielorodzinnych budynków mieszkalnych przy ul. Obozowej na Woli. Część mieszkańców tej dzielnicy będzie miała w odległości ośmiu metrów od okien ponurą, wysoką na kilka kondygnacji betonową ścianę. Dla jednych jest to kolejny przykład chciwości deweloperów, dla innych przypadek prawnego absurdu, jeszcze inni będą mieli dowód potwierdzający niedorozwój planowania przestrzennego w Warszawie i innych dużych miastach. Przypadek ten jest w rzeczywistości skutkiem splotu wielu czynników, stanowi też do pewnego stopnia wypadkową ogólnej sytuacji rynkowej – wysokich cen gruntów budowlanych, obowiązujących przepisów budowlanych i – last but not least – patologicznego sposobu planowania przestrzennego.

Jednak wszyscy wojujący ze sprawlem – rozumianym jako każdy rozwój miasta poza ścisłym centrum – miłośnicy miasta zwartego, nie powinni się właściwie oburzać. Albo mamy wielkie, otwarte przestrzenie, albo miasto zwarte. Przecież intensywna, wysoka zabudowa mieszkalna stanowi immanentną cechę wielkiego miasta – to wręcz synonim wielkomiejskości. Bliskość zamieszkania słusznie podnoszona jest jako cecha budująca wspólnotę miejską. Zresztą w porównaniu do historycznej zabudowy takich miast jak Paryż, Londyn czy Wiedeń (o Nowym Jorku nie wspominając), ośmiometrowa przestrzeń za oknem to niemalże luksus, trudny do osiągnięcia w wielu centrach dawnych miast.

Ciężko jednak za przykład podawać dawno zarzucone rozwiązania przestrzenne, z których wyewoluowała współczesna zabudowa. Budowa dwóch wysokich budynków mieszkalnych na sąsiednich działkach bez jakiejkolwiek współpracy rzeczywiście jest patologią, która nie powinna się zdarzyć. Pojawia się pytanie: czy wynika ona z nieudolności lub złej woli, czy jest po prostu cechą zabudowy wielkomiejskiej?

Kto jest winny?

Polskie prawo budowlane bardzo dobrze reguluje problem sytuowania zabudowy i zabezpieczania dostępu światła do budynków. Jest to efekt wieloletniej ewolucji przepisów, które stopniowo modyfikowano w reakcji na wspomniane patologie dziewiętnastowiecznej zabudowy czynszowej.

Jeśli wydano pozwolenie na budowę, w którym dopuszczono takie zbliżenie budynków, można założyć, że spełniono wymagane przez prawo warunki oświetlenia i przesłaniania. Co więcej, oznacza to, że każda ze stron je zaakceptowała, bo nikt nie odwołał się od decyzji administracyjnej, jaką jest przecież decyzja o pozwoleniu na budowę. I tak na Woli obok siebie powstały wysokie (wg definicji przepisów budowlanych „średnio wysokie”) wielorodzinne budynki mieszkalne, liczące od 5 do 7 pięter wysokości.

Zwartą zabudowę śródmiejską zdefiniowano w przepisach nie po to, aby zwiększać zyski deweloperów czy poprawiać wykorzystanie terenu, lecz umożliwić zabudowę historycznych centrów miast

Sześć kondygnacji to co najmniej 18 metrów. Zgodnie z prawem, w przypadku sytuowania zabudowy w sąsiedztwie ściany z oknami, budynek powinien stanąć nie 4 metry od granicy działki, ale  – ze względu na ochronę prawa widoku i światła sąsiadów – w tzw. odległości przesłaniania, która w tym przypadku wynosi mniej więcej 16–17 metrów! Tak się jednak nie stało.
Ponieważ, jak informują media, obydwa budynki wzniesiono zgodnie z obowiązującymi przepisami, to prawdopodobnie przyczyną zaistniałej sytuacji jest fakt uznania terenu inwestycji za tzw. obszar „zwartej zabudowy śródmiejskiej”. Tylko taki zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy umożliwia zmniejszenie opisywanej powyżej odległości między budynkami o połowę. Nasuwa się jednak pytanie: czy ta część Woli to rzeczywiście „obszar funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”? Taka jest bowiem definicja terenu, na którym można tworzyć „zwartą zabudowę śródmiejską”.

Zwartą zabudowę śródmiejską zdefiniowano w przepisach nie po to, aby zwiększać zyski deweloperów czy poprawiać wykorzystanie terenu, lecz umożliwić zabudowę historycznych centrów miast. Bez tego budowa czegokolwiek np. w śródmieściu Łodzi, Poznania czy Krakowa byłaby praktycznie niemożliwa. Jednak nadużywanie rozwiązań przeznaczonych dla wyjątkowych sytuacji, może prowadzić do patologii. Rejon Obozowej z pewnością nie spełnia definicji „centrum miasta lub dzielnicy miasta”. Zresztą sprawa wygląda dość dziwnie, ponieważ z zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Młynowa nie wynika, aby opisywany teren został uznany za obszar zabudowy śródmiejskiej. Jeśli nie było innych przyczyn, najprawdopodobniej winę za zaistniałą sytuację w największym stopniu ponoszą osoby odpowiedzialne za planowanie przestrzenne i budownictwo w dzielnicy Wola.

Chytry dwa razy traci

Mimo wszystko wolski przypadek z ulicy Obozowej wydaje się być raczej odosobnionym wypadkiem przy pracy niż powszechnym standardem w budownictwie mieszkaniowym. Ot, spełniło się polskie przysłowie, że chytry dwa razy traci. Każdy z deweloperów chciał być sprytniejszy od sąsiada, a w efekcie każdy stracił. Niestety stracili również mieszkańcy, nieświadomi niuansów planistycznych i sąsiedzkiego konfliktu między przedsiębiorcami.

Mieszkania, z których widać w odległości ośmiu metrów betonową ścianę powinny być po prostu tańsze (w budynku przy ul. Obozowej z pewnością są już tańsze). W normalnej sytuacji niższa jakość niektórych mieszkań pod względem oświetlenia i widoku, nieunikniona w zwartej zabudowie miejskiej, skutkować powinna niższą ceną. A to czyniłoby je bardziej dostępnymi dla osób o mniejszych możliwościach finansowych. Cały kłopot tkwi w tym, że ich właścicieli nikt nie poinformował przed zakupem o tym, co ujrzą za oknem. Pechowi nabywcy tych lokali powinni spróbować wystąpić o odszkodowanie, być może to samo mógłby zrobić jeden z deweloperów.

Zatem opisany przypadek to jeszcze jeden dowód na to, że polski system planowania rozwoju miast jest niewydolny.

Co można zrobić, aby przypadki takie jak ten z warszawskiej Woli nie zdarzały się w naszych miastach?

Z pewnością konieczna jest reforma sposobu planowania, zwłaszcza wprowadzenie obowiązku szerokiej informacji na temat projektowanych przedsięwzięć. I nie chodzi tu bynajmniej o konsultacje społeczne (bo te dotyczą wyłącznie obecnych mieszkańców), lecz raczej o powszechny system informacyjny, pozwalający potencjalnym nabywcom nieruchomości na uzyskanie wiedzy o tym, czego mogą się spodziewać się w swoim sąsiedztwie. Dzisiejsze techniki wizualizacji umożliwiają przecież tworzenie ogólnodostępnych makiet cyfrowych, przedstawiających i symulujących np. docelową formę zabudowy, w tym maksymalną wysokość, kubaturę i odległości między budynkami.

Receptą na patologie wielkomiejskiej zabudowy jest harmonijny rozwój przestrzenny – pozyskiwanie i właściwa zabudowa nowych terenów, tak wewnątrz, jak i na zewnątrz miast

Ponieważ jedną z przyczyn opisanych patologii jest występowanie dużego popytu na przestrzeń mieszkalną, przy ograniczonej podaży terenów budowlanych, nasuwa się prosty wniosek – albo ograniczymy popyt, albo zwiększymy podaż. To pierwsze nie byłoby chyba korzystne, to drugie jest jak najbardziej możliwe.

Zdecentralizować miasta

Receptą na patologie wielkomiejskiej zabudowy jest harmonijny rozwój przestrzenny – pozyskiwanie i właściwa zabudowa nowych terenów, tak wewnątrz, jak i na zewnątrz miast. Temu pierwszemu służy szeroko pojęta rewitalizacja, drugiemu odpowiednie planowanie nowych osiedli w gminach podmiejskich wraz z rozwojem szybkiego i bezpiecznego transportu publicznego.

Wciąż w miastach istnieją niemałe możliwości zwiększenia podaży terenów budowlanych. W samej Warszawie znajduje się ogromny zasób niewykorzystanych terenów kolejowych i wojskowych, który, jak usłyszeliśmy z ust m.in. ministra Macierewicza, liczy co najmniej kilkadziesiąt hektarów. A rewitalizacja to nic innego, jak odpowiednie wykorzystanie istniejących zasobów, do tej pory z różnych względów zaniedbanych i ekstensywnie użytkowanych.

Jednak kluczem do harmonijnego rozwoju jest rozbudowa sieci transportowej, zwłaszcza tej najbardziej efektywnej, czyli metra i kolei miejskiej. Wielka Warszawa, jak i inne miasta, powinna rozwijać się jako zdecentralizowany układ mniejszych organizmów miejskich, którymi mogą być zarówno stare dzielnice, jak i włączane stopniowo okoliczne, satelitarne miejscowości. Każde z własnym lokalnym centrum usługowym, wyposażonym w odpowiedniej jakości przestrzeń społeczną. Tylko takie działania, wsparte rzecz jasna lepszym prawem i odpowiednim planowaniem, pozwolą unikać patologii w zabudowie.

Nigdy nie należy jednak zapominać, że miasto jest organizmem żywym, którego przyszłości nie można całkowicie przewidzieć i zaplanować. Na szczęście.

Współpracownik „Nowej Konfederacji”, ekspert ds. gospodarki przestrzennej. Doktor inżynier, architekt i historyk urbanistyki specjalizujący się w historii prawa budowlanego i przepisów urbanistycznych oraz rewitalizacji i konserwacji zabytków. Absolwent Wydziału Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska Politechniki Łódzkiej (1997) oraz Podyplomowego Studium Konserwacji Zabytków Architektury Politechniki Warszawskiej (2000). Członek Izby Architektów RP, Izby Inżynierów Budownictwa RP, Polskiego Komitetu Międzynarodowej Rady Ochrony Zabytków ICOMOS UNESCO oraz Congress for the New Urbanism. W latach 2003–2005 Architekt Miasta Zgierza, w 2003 r. doprowadził do powstania pierwszego w Polsce parku kulturowego „Miasto Tkaczy”. W latach 2005–2007 Miejski Konserwator Zabytków w Łodzi. Od 1997 r. pracownik naukowy Instytutu Architektury i Urbanistyki Politechniki Łódzkiej, a od 2010 r. również wykładowca Kolegium Gospodarki Przestrzennej PŁ. Stypendysta Fundacji Fulbrighta w School of Architecture University of Miami (2013). Współpracuje z Centrum Analiz KJ. Autor wielu projektów konserwatorskich, architektonicznych i urbanistycznych. Żonaty, troje dzieci (córka i dwóch synów).

Komentarze

2 odpowiedzi na “Chcieliście miast, to je macie”

  1. Komentator pisze:

    „Nigdy nie należy jednak zapominać, że miasto jest organizmem żywym, którego przyszłości nie można całkowicie przewidzieć i zaplanować. Na szczęście.” – super wniosek tylko teraz pytanie czemu skoro autor wyciągnął takie – słuszne- wnioski to jednocześnie piszę o rozbudowie transportu publicznego? żeby transport publiczny był opłacalny (nigdzie na świecie nie jest) to musi być dobrze zaplanowany i często – a może nawet i zawsze – miasto też musi być zaplanowane pod transport publiczny i dochodzimy do absurdu, że musimy zaplanować nieplanowany rozwój.

  2. ▌▌Socjalizm+ niszczy Polskę ▌▌ pisze:

    ▌▌Nie zamierzam w żaden sposób podważać kompetencji Autora, bo najważniejsza nauka to brak stałych wzorców — wszystko zależy od potrzeb mieszkańców, aktualnych możliwości technologicznych (np. drewniane konne zaprzęgi vs. zautomatyzowana logistyka), kultury oraz pełnej siatki kosztów transakcyjnych.

    .

    .

    .

    Dorzucę jedynie dwie sprawy, poczynając od drobnej — filozoficznie rzecz biorąc optymalne zagospodarowanie miasta musi stać w zgodzie z antropologiczną prawdą o człowieku — niczego nie uda się zrobić „inteligencko”, wbrew tej prawdzie. I mam wrażenie, że nie sprawdziła się koncepcja miast maksymalnie ideologicznie zdecentralizowanych, całkowicie pozbawionych wyróżnionego centrum — zdaje się, że nie działały idealnie — może zbyt mocno rodząc poczucie człowieka, jako trybika w maszynie — „nawozu historii”? Diagnoza jest bez znaczenia, jeśli wiemy, że zalecenie się nie sprawdza. Zatem ostrożnie z groźbą popadnięcia w zideologizowanie.

    .

    .

    .

    Druga sprawa to opisywany problem — myślę, że NIGDY nie uzyskamy prawidłowego działania obecnego systemu władzy i podejmowania decyzji bez jego ZNACZĄCEJ demokratyzacji — pozwolenia obywatelom na uzyskiwanie tego, na czym im najbardziej zależy (— Chcą tanich mieszkań? — Ciasnota nieunikniona! Chcą apartamentów, utrzymanych parków i rozległych widoków? Będziecie musieli za to zapłacić! — itd…)

    ▌▌Jednym z najlepszych rozwiązań w tej sprawie byłaby WYMIANA WYBORCÓW na ZNACZNIE MĄDRZEJSZYCH (bo dziś niesprawny, skorumpowany, leniwy i niezainteresowany optymalizacją urzędnik nie jest wcale dramatycznie mniej wydajny — przez co można ukrywać smutną prawdę o niewydajności obecnego systemu w Polsce).

    .

    To jest zresztą tylko jedno z kolejnych mocnych potwierdzeń mojego podejścia — jeśli naprawdę chcemy wejść w fazę turbo-rozwoju, to potrzebujemy więcej demokracji, ale zarazem wymieniając wyborców na znacznie mądrzejszych.

    .

    Nie da się tego wyczyścić bez prawdziwej demokracji — na początek JOW, ale tak naprawdę trzeba pójść jeszcze dalej — w stronę odwoływania konkretnych parlamentarzystów i urzędników niepodejmujących swoich decyzji tak, jak oczekują tego ludzie (aplikacja do ważonej oceny przeszłych głosowań — np. co 1,5 roku oczyszczenie parlamentu z najgorszej 1/3 składu) oraz wręczenia najlepszym wyborcom (elektorom wybieranym spośród sąsiadów) prawa do bezpośredniego odwołania każdego urzędnika czy sędziego. Szlus — i już go nie ma! Już nie szkodzi! A reszta się przygląda, wyciąga wnioski i bierze do uczciwej roboty…

    .

    .

    .

    ▌▌Na koniec dodam, że miasta to znakomity wynalazek ludzkości, a już wielkie miasta — wynalazek rewolucyjny. To miasto redukuje do minimum koszty transakcyjne, jest generatorem wartości i przełomowych innowacji — kultura miast pokonała do zera każdą zastygłą kulturę dworską (I. Rzeczpospolita), czy wiejską (Kambodża Pol Pota). Czasem miała jedynie problem z kulturą nomadyczną, ale nie tyle przegrywając, co nie będąc w stanie zapobiec obustronnemu zniszczeniu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zobacz