Pięć propozycji rozwiązania problemu mieszkaniowego. Alternatywa dla złudnych obietnic polityków 

Kampania wyborcza zbliża się wielkimi krokami, a w zasadzie falstartuje już teraz. To będzie gra o bardzo wysoką stawkę dla obu stron politycznej barykady. Politycy partii rządzącej, ale też ci opozycyjni będą adorować nas wyborców przeróżnymi cackami, będą licytować i przelicytowywać „kto da więcej”. Przygotujmy się na kabaret, nieśmieszny kabaret. W tej kampanii usłyszymy o pomysłach rodem z PRL-u, godnych Barei czy twórców Monty Pythona. Jedno jest pewne, wszystkie ugrupowania polityczne poszukują teraz rozpaczliwie głównego motywu kampanii, tej najważniejszej armaty, której działa pozwolą pokonać rywali. Taką armatą w 2015 roku był sztandarowy program PiS „Rodzina 500 Plus”.  

Według GUS, blisko 38% gospodarstw domowych w Polsce mieszka w warunkach przeludnienia 

Mieszkanie – wielka sprawa 

Obstawiam, że w tegorocznej kampanii tematem przewodnim będzie MIESZKANIE. Nadchodzące wybory wygra ten, kto zaproponuje najbardziej sensacyjny program załatania problemów mieszkaniowych Polaków. Piszę „sensacyjny”, wszak nie chodzi o jego skuteczność i efektywność, chodzi – jak zawsze – o wywołanie w Polakach nadziei na zmiany i uzyskanie ich poparcia.  

W istocie, jest co obiecywać. Polska bowiem na tle Europy plasuje się na szarym końcu pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. W Polsce to około 400 mieszkań. Gorzej jest tylko w Wielkiej Brytanii (360 mieszkań na 1000 mieszkańców). Co więcej, wg GUS, blisko 38% gospodarstw domowych w Polsce mieszka w warunkach przeludnienia. To ponownie jedna z najgorszych statystyk w UE. I w końcu, polska rodzina potrzebuje około ośmiu rocznych pensji na zakup mieszkania (około 70 m kw.), podczas gdy średnia unijna to 6,3.  

Nie zaskakują więc dane na temat deficytu mieszkań w Polsce. Szacuje się, że aktualnie brakuje w Polsce około 1,5-2 mln lokali mieszkalnych (niektóre źródła podają nawet 2-3,3 mln). Z kolei deficyt mieszkaniowy – wyliczany jako statystyczna różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań – według ostatniego spisu powszechnego wynosi około 1 mln. Niezależnie od tego, którą z tych statystyk uzna się za najbardziej wiarygodną, problem dotyka od 1 do 3 milionów rodzin w Polsce, co daje nawet 8-milionową populację wyborców. Takiej siły „bezdomnego” elektoratu politycy nie mogą  zignorować. Jeszcze niedawno postulaty i apele w sprawie kryzysu mieszkaniowego  były przez polityczny mainstream co najmniej lekceważone. Dzisiaj jego retoryka i nastawienie się zmienia. Politycy z lewej i z prawej strony sceny politycznej zdają sobie sprawę z tego, że mieszkanie to dla Polaków wielka sprawa.  

Kompromitacja rządzących (pod nowym szyldem) i odpowiedź opozycji 

Dla Zjednoczonej Prawicy problemy mieszkaniowe to niewygodny temat. Po wielkiej kompromitacji brawurowego programu „Mieszkanie plus” z 2016 roku, PiS musi się zrehabilitować. Premier Morawiecki, ogłaszając 7 lat temu ten program, obiecywał tanie mieszkania i z emfazą wzywał do rozliczenia jego osobiście za rezultaty. Z rozliczeniem przybywa NIK, który donosi, że ze 100 tys. mieszkań obiecywanych na rok 2019, do końca 2022 wybudowano zaledwie 15 tys. Totalna klapa i fiasko „Mieszkania plus” to dzisiaj wielkie wyzwanie dla rządzących. Czy uda się ograniczyć rozmiary tej porażki nowym programem? Czy wystarczy zmienić szyld? 

Z rozliczeniem przybywa NIK, który donosi, że ze 100 tys. mieszkań obiecywanych na rok 2019, do końca 2022 wybudowano zaledwie 15 tys. 

Oto w zbliżającej się kampanii wyborczej rząd proponuje projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe – w skrócie program „Pierwsze Mieszkanie”. Pierwszym filarem tego programu ma być system rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych. Kredyt może wynieść maksymalnie 500 tys. zł (do 600 tys. zł w przypadku małżonków). Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego ma przysługiwać przez 10 lat i ma stanowić różnicę między stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie, a stopą 2 proc. Drugi filar to… tak, tak – znana z czasów słusznie minionych książeczka mieszkaniowa. Ma to być konto oszczędnościowe, w ramach którego państwo oferuje premię oszczędnościową, pod warunkiem systematyczności wpłat. Starsi wiekiem doskonale wiedzą, jak skończyła się historia PRL-owskich książeczek mieszkaniowych. Czy generacja młodych Polaków zaufa takim instrumentom? Po doświadczeniach i rezultatach poprzedniego programu (100 tys. mieszkań w 3 lata?) trudno nie zachować dystansu, a nawet nie zgłosić obiekcji wobec nowych pomysłów rządzących.  

Na reakcję opozycji wobec nowego programu mieszkaniowego autorstwa PiS nie trzeba było długo czekać. Jeszcze przed startem oficjalnej kampanii wyborczej Koalicja Obywatelska w sojuszu z Lewicą spojlerują swój niedookreślony jeszcze pomysł na rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Lewicowe hasło „Mieszkanie prawem, a nie towarem” ma być kotwicą programu, roboczo nazwanego „Kredyt 0%”. Opozycja liberalno-lewicowa opracowuje właśnie szczegóły dopłat do kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie dla ludzi do czterdziestego piątego roku życia i dorzuca do tego 600 zł rekompensaty za koszty najmu mieszkań dla tych bez zdolności kredytowej. To rozwiązania oddalające się od niezapomnianej przecież inicjatywy Lewicy dotyczącej stworzenia Państwowej Agencji Mieszkaniowej, która w latach 2025-2029 miała zbudować 300 tysięcy tanich mieszkań z funduszy publicznych.  

Inne kierunki walki z kryzysem mieszkaniowym w Polsce przedstawia Polska 2050, która proponuje zwiększenie dostępności mieszkań́ komunalnych i przerzuca ciężar ich finansowania z samorządów na rząd. Według ugrupowania Hołowni, za operacje inwestowania w budownictwo komunalne miałby odpowiadać wojewoda, a za zarządzanie i eksploatację gminy.  

Te obietnice nie wytrzymują krytyki 

Nie kwestionując faktu i rozmiarów kryzysu mieszkaniowego w Polsce, nie mogę powstrzymać się od krytycznych recenzji opisanych obietnic wyborczych, tak jak nie mogę powstrzymać się od zadania ich autorom paru kluczowych pytań. Pomijam fakt, że każda z opisanych koncepcji pozostaje tylko ogólnym, nieskonkretyzowanym szkicem programu walki z problemami mieszkaniowymi Polaków, a jednocześnie żadna z nich nie spełnia testu feasibility, o ocenie efektywności ekonomicznej już nie wspominam.  

Drugi filar to… tak, tak – znana z czasów słusznie minionych książeczka mieszkaniowa 

Po pierwsze – kto za to zapłaci? To pytanie wydaje się politykom zupełnie nieistotne i zwykle politycy nie zawracają sobie tym głowy. Trzeba jednak stanowczo zaznaczyć, że wszystkie propagowane w tej kampanii wyborczej propozycje walki z deficytem mieszkań wygenerują ogromne koszty publiczne. Szacunkowe wartości dopłat do kredytów (zarówno w koncepcji PiS, jak i aliansu KO+Lewica)  to wydatek z kasy publicznej na poziomie 35-60 mld zł rocznie (przy założeniu, że skorzysta z nich od 1,5 do 2 mln uprzywilejowanych kredytobiorców, czyli mniej więcej tylu ile mieszkań brakuje w Polsce). To koszt porównywalny do wartości najpotężniejszego i najbardziej kosztownego programu socjalnego w historii Polski, czyli 500+.  

Po drugie – czy polskie finanse publiczne wytrzymają takie obciążenie? Odpowiedź jest jednoznaczna – Nie! Wbrew rządowej propagandzie o stabilnych finansach publicznych w Polsce, ich stan jest niepokojący, a po wdrożeniu proponowanych rozwiązań może być katastrofalny. Deficyt sektora publicznego w Polsce z roku na rok pogłębia się i generuje dramatyczny wzrost długu publicznego. W okresie ostatnich 8 lat dług publiczny w Polsce wzrósł dwukrotnie, a do dnia wyborów sięgnie kwoty 1,7 bln zł. Nie można mieć złudzeń – politycy chcą wydać pieniądze, których nie ma. Programy mieszkaniowe musiałyby być finansowane długiem, a zatem to programy obciążające następne pokolenia.  

Po trzecie – czy faktycznie mieszkanie jest prawem a nie towarem? Po pierwsze nawet jeśli uznać, że jest prawem – to jednak ktoś musi sfinansować to prawo, tak jak finansuje się prawo do opieki zdrowotnej czy edukacji.  Żeby pogodzić autorów tego postulatu z ich przeciwnikami dodam – tak, mieszkanie to prawo, ale odpłatne! „There is no free lunch” – bodaj najpopularniejsze motto ekonomii racjonalnej jest prawdziwe i nawet w przypadku mieszkania rozumianego jako prawo pozostaje aktualne.  

Po czwarte – czy finansowanie mieszkań z kasy publicznej jest moralne? Chodzi o moralność i odpowiedzialność wobec tych – a idzie tu o pokolenia Polaków – którzy na swoje lokum musieli zarobić, tych, którzy spłacają kredyty mieszkaniowe nie objęte żadnymi przywilejami. Politycy oczekują dzisiaj, że ci sami złożą się  na tanie mieszkania dla innych. 

Badania rynku donoszą, że 70 proc. właścicieli lokali doświadcza poważnych problemów z najemcami (brak płatności za najem, problemy z opuszczeniem lokalu, itp.), tymczasem przepisy nie pozwalają na egzekwowanie praw właścicielskich 

Po piąte – czy Polaków stać na kredyty hipoteczne? Nawet jeśli odpowiedź na poprzednie cztery pytania byłaby twierdząca, to pozostaje jeszcze jeden aspekt sprawy – nie wiedzieć czemu – zupełnie przemilczany przez polityków. Chodzi o zdolność kredytową tych Polaków, którzy mieli by skorzystać z hojności dofinasowania do odsetek od kredytów. Rzecz w tym, że to programy adresowane co do zasady do młodych osób, które często nie są w stanie przebić się przez barierę zdolności kredytowej i barierę wkładu własnego. Można przypuszczać, że spośród około 2 mln rodzin z problemem mieszkaniowym, nie więcej niż 20-30 proc. będzie w stanie skorzystać z oferty wyborczej Zjednoczonej Prawicy czy opozycji. Nie bez znaczenia jest też dość oczywisty skutek takich rozwiązań w postaci drożenia kredytów i samych mieszkań wobec wzrostu popytu na nie.  

Po szóste – czy to nie naiwność, czy to nie utopia? Żadne, nawet najbogatsze państwo świata nie jest w stanie zagwarantować wszystkim swoim obywatelom dachu nad głową! A już z pewnością w żadnym, nawet najbogatszym kraju na świecie mieszkanie na własność nie jest prawem każdego obywatela. Takie założenia to albo utopia, albo zwykła naiwność. Tymczasem minister rozwoju i technologii Waldemar Buda tak reklamuje program PiS: „Chcemy zadbać o to, żeby mieszkanie był w stanie kupić każdy polski obywatel. Dlatego pracujemy nad programem «Pierwsze Mieszkanie», które ma pomóc w zakupie pierwszego M osobom, które jeszcze go nie mają”. 

Alternatywy cztery… i ta piąta 

Ubiegnę ewentualne zarzuty o niekonstruktywne krytykanctwo i wskażę alternatywne metody czy mechanizmy walki z deficytem mieszkań w Polsce. Zgadzam się bowiem z postulatami tzw. ekonomii inkluzywnej, według której w XXI wieku powinniśmy dążyć do wyrównywania standardów życia społeczeństw, również w kontekście warunków mieszkaniowych. Zgadzam się też z postulatem gwarancji godnych warunków mieszkaniowych dla każdego, jednak namawiam do porzucenia fałszywego i szkodliwego przekonania, że każdy obywatel w Polsce powinien posiadać lokum na własność. Wierzę głęboko w pragmatyzm przedstawianych poniżej rozwiązań i – co ważniejsze – mam nad politykami tę przewagę, że nie usiłuję korumpować wyborców żadnymi nieracjonalnymi i kosztownymi pomysłami.  

Pomysł pierwszy to uwolnienie potencjału niezamieszkanych lokali jako podaży mieszkań na wynajem. Ostatni spis powszechny (2020) wykazał w skali całej Polski zasób 15,34 miliona mieszkań, w tym około 12 proc. było pustych, co daje 1,9 mln mieszkań do potencjalnego wykorzystania jako zasoby mieszkaniowe. Taka podaż prywatnych mieszkań na wynajem mogłaby prawie w 100 procentach zabezpieczyć wskazany deficyt mieszkań. Niestety, znakomita część z tych blisko 2 mln mieszkań nie stanowi przedmiotu wynajmu. Jest to efekt bardzo restrykcyjnych przepisów chroniących najemców, a jednocześnie niekorzystnych i asymetrycznych wobec wynajmujących.  Badania rynku donoszą, że 70 proc. właścicieli lokali doświadcza poważnych problemów z najemcami (brak płatności za najem, problemy z opuszczeniem lokalu, itp.), tymczasem przepisy nie pozwalają na egzekwowanie praw właścicielskich. To efekt nazbyt szerokiej ustawowej ochrony praw lokatorów i słabszej ochrony praw właściciela mieszkania. 

Dodatkowo, polski fiskus zdaje się dostrzegać w rynku najmu wielki potencjał do generowania dochodów do budżetu i zaostrza przepisy w zakresie opodatkowania, czyniąc je mniej korzystnymi dla właścicieli mieszkań na wynajem. Od stycznia 2023 najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza brak możliwości pomniejszenia uzyskiwanych przychodów o wydatki związane z najmem. W efekcie obciążenia podatkowe usług najmu rosną, spada opłacalność, co wpływa na obniżenie podaży mieszkań na wynajem.  

Ostatni spis powszechny (2020) wykazał w skali całej Polski zasób 15,34 miliona mieszkań, w tym około 12 proc. było pustych, co daje 1,9 mln mieszkań do potencjalnego wykorzystania jako zasoby mieszkaniowe 

Liberalizacja ustawy o ochronie praw lokatorskich, wdrożenie mechanizmów szybszego egzekwowania płatności za najem, wprowadzenie opcji  wypowiedzenia umów w trybie natychmiastowym, gwarancja sprawniejszej pracy komorników i sądów przy procedurach eksmisyjnych, w końcu powrót do opodatkowania najmu według skali podatkowej, a nawet zmniejszenie stawek podatków od najmu to postulaty, których realizacja mogłaby wpłynąć na uwolnienie potencjału lokali niezamieszkanych.  

Pomysł drugi dotyczy rozwoju społecznego/publicznego segmentu rynku mieszkań. W polskim systemie mieszkalnictwa chodzi o budownictwo komunalne, społeczne (TBS) oraz spółdzielcze. Od wielu lat obserwuje się w Polsce spadek udziału tego segmentu w całkowitym zasobie mieszkaniowym. Według GUS, spółdzielnie mieszkaniowe dysponują około 10 proc. mieszkań, mieszkania komunalne stanowią około 5 proc., a polskie TBS-y to tylko 0,5 proc. zasobów. Oznacza, to, że w Polsce już blisko 85 proc. lokali mieszkalnych stanowią te własności prywatnej. Statystyka ta kontrastuje z danymi z innych krajów europejskich. Na przykład w Szwecji mieszkania czynszowe i spółdzielcze stanowią 40 proc., w Holandii i Czechach po 33 proc., a w Austrii sektor publiczny dostarcza około 25 proc. mieszkań. Co więcej, w większości krajów wysokorozwiniętych, udział mieszkań w sektorze publicznym i społecznym systematycznie wzrasta, podczas gdy w Polsce dramatycznie maleje. Wydaje się, że powrót do inicjatyw spółdzielczych (które przecież tak dobrze sprawdziły się do końca XX wieku w Polsce) oraz usprawnienia systemów budownictwa społecznego i komunalnego, powinny być ważnym kierunkiem naprawy rynku mieszkaniowego w Polsce. Na tym tle cieszy zapis w KPO dotyczący projektów rozwoju społecznego budownictwa mieszkaniowego, ale martwi bardzo realne zagrożenie utraty tych funduszy.   

Pomysł trzeci, chyba najbliższy wyborczym propozycjom ugrupowań politycznych, miałby na celu zwiększenie w Polsce udziału kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Zabieg ten obniżałby ryzyko związane z inflacją i wzrostem kosztów obsługi kredytu. Przed kryzysem inflacyjnym, polska bankowość oferowała w gruncie rzeczy tylko kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową. Dopiero od 2022 roku obserwujemy oferty ze stałą stopą. Pomimo jej wysokości w ostatnim roku takich kredytów udzielono już 68 proc. Ponownie pod tym względem Polska odstaje od krajów europejskich, gdzie hipoteka ze stałą stopą np. na 10 lat jest typowym produktem bankowym już od wielu lat. W Niemczech takie kredyty stanowią nawet 90 proc. wolumenu kredytów, w Hiszpanii 85 proc., we Francji  78 proc. W efekcie, zarówno koszty odsetkowe, jak i ryzyko ich wzrostu jest na rynkach europejskich znacznie mniejsze niż w Polsce.  

Pomysł czwarty nawiązuje do postulatów deregulacji rynku budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności liberalizacji przepisów z zakresu prawa budowlanego.  Analitycy rynku deweloperskiego wskazują na systematyczny wzrost rygorów i restrykcji w prawie budowlanym, które w wielu sytuacjach hamują przedsięwzięcia budowlane tak firm deweloperskich, jak i indywidualnych inwestorów.  

W Polsce już blisko 85 proc. lokali mieszkalnych stanowią te własności prywatnej. Statystyka ta kontrastuje z danymi z innych krajów europejskich. Na przykład w Szwecji mieszkania czynszowe i spółdzielcze stanowią 40 proc. 

W końcu pomysł piąty, genialny w swojej prostocie może być świętym Graalem. To pomysł, który czyni propozycje polityków niepotrzebnymi i niedorzecznymi. Zamiast gwarantować Polakom dopłaty do odsetek od kredytów hipotecznych, wystarczy zadbać o stabilność polskiej złotówki (brak inflacji) i tym samym o niskie stopy procentowe. W grę wchodzą jeszcze ewentualne regulacje dotyczące algorytmów liczenia stopy procentowej w umowach kredytowych (po ostatnich kompromitacjach WIBORu) oraz ewentualne ograniczniki dotyczące marż bankowych. Takie zabiegi dałyby szerszy dostęp do kredytów hipotecznych i eliminowałyby ryzyko wzrostu kosztów ich obsługi. W efekcie, bez angażowania środków publicznych na dopłaty dla udręczonych kredytobiorców można by zrealizować marzenia wielu Polaków. Tylko tyle i aż tyle! 

Niestety, proponowane przez polityków rozwiązania kolidują z tymi postulatami.  Kampanijne pomysły generują wysokie wydatki publiczne, pogłębiają deficyt finansów publicznych i dług publiczny, zatem same w sobie są inflacjogenne i w tym sensie społecznie szkodliwe. Takie skutki wywołuje zresztą większość obietnic wyborczych! I znowu mamy do czynienia z syndromem strażaka piromana. Politycy najpierw wywołują problemy, a następnie bohatersko z nimi walczą. Problem w tym, że my za to płacimy!