Polska potrzebuje wizji kapitalizmu mieszkaniowego

Pojawiają się głosy, że w PRL była lepsza polityka mieszkaniowa, że ludzie dostawali mieszkania za darmo… To jak to jest? W PRL było lepiej? A jak wyglądamy w porównaniu z początkami wolnej Polski?

W porównaniu z początkami wolnej Polski – teraz jest zdecydowanie łatwiej. Wystarczy mieć jakiś zasób gotówki, żeby wziąć kredyt. Mimo trudności można też wynająć mieszkanie. Na pewno jest łatwiej, ale też na pewno nie jest łatwo. Mieszkania są droższe niż na Zachodzie. Jesteśmy jedynym krajem w UE, który w zasadzie udziela tylko kredytów o zmiennej stopie procentowej, a takie kredyty to zawsze ryzyko dla domowych budżetów. Ludzie nie pamiętają już, jak wygląda wzrost stóp procentowych, ale gdy zaczną rosnąć – pojawią się problemy.

Jeśli chodzi o PRL, to tego w ogóle nie da się porównywać – model socjalistyczny i model kapitalistyczny są w sensie dostępności i własności mieszkań nieporównywalne. Bo przecież praktycznie wtedy te mieszkania były nasze, ale tak naprawdę państwowe. Nie można nawet mówić o ich nabyciu – wtedy mieszkania były z przydziału. Czekało się na nie latami i towarzyszyło temu procesowi bardzo wiele innych patologii.

To nie było tak, że kiedyś państwo dawało mieszkania, a teraz to my musimy je kupować. Nie, takie postawienie sprawy pokazuje zupełne niezrozumienie funkcjonowania kraju socjalistycznego. Nie sposób porównać modelu opartego na własności państwowej z modelem opartym na własności prywatnej.

Jedyne, co można porównać, to to, w jakim stopniu zaspokojone były potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. W czasach Polski Ludowej odsetek przeludnionych mieszkań czy odsetek mieszkań bez dostępu do podstawowych mediów był o wiele większy.

Jak po 30 latach od transformacji ustrojowej wygląda sytuacja człowieka u progu dorosłości, który chciałby się usamodzielnić i stworzyć własne gospodarstwo domowe?

Mimo wszystkich zmian, które zaszły na rynku mieszkaniowym w Polsce, sytuacja wciąż nie jest najlepsza. Rówieśnicy tego młodego człowieka, którzy mieszkają na zachodzie Europy, mają dużo łatwiejszy dostęp do mieszkań. U nas, zwłaszcza w małych miejscowościach, młodzi ludzie są w trudnej sytuacji, bo są skazani albo na mieszkanie z rodzicami, albo na kredyt. Innych możliwości zasadniczo nie ma, bo mieszkania na wynajem są wciąż słabo dostępne.

Przeświadczenie, że mieszkanie własnościowe to jedyny sposób na pełne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a wynajem to tylko sposób na okres przejściowy, jest cały czas obecne

A przecież ciężko zmuszać ludzi w wieku lat 20-30, żeby brali kredyty i już kupowali coś na stałe. Takie osoby chcą i powinny być mobilne, otwarte na możliwości rynku pracy. Niestety system trochę wpycha te osoby w ręce banków i zmusza je do brania kredytów. Mieszkania na wynajem są dostępne głównie w dużych miastach, a i tam nie ma ich zbyt wielu. Do tego są bardzo drogie. W porównaniu z Zachodem, jeśli spojrzymy na relację ceny wynajmu do dochodu, u nas jest znacznie drożej. Ciężko też liczyć na pomoc państwa, bo zasób mieszkań komunalnych i socjalnych nie wystarcza, by zaspokoić potrzeby Polaków. Mieszkań na wynajem od państwa też na dobrą sprawę nie ma.

A co z programem „Mieszkanie Plus”? Jak oceniasz jego dotychczasową realizację i jakie dajesz szanse na to, żeby coś realnie poprawił?

„Mieszkanie Plus” miało dostarczyć naprawdę dostępnych mieszkań – czyli takich, na jakie ludzi byłoby stać. Póki co, program raczkuje. Popyt znacząco przekracza możliwości.

Zaplanowane mieszkania jeszcze nie zostały wybudowane. Na to potrzeba czasu. Na razie powstały tylko mieszkania zaplanowane już wcześniej, którym dodano tylko naklejkę „Mieszkanie Plus”.

Ile jest tych mieszkań?

Dosłownie kilkaset, w planie jest oczywiście kilka tysięcy. Pierwsze mieszkania, które oddawano, miały dodatkowo rozmaite problemy instytucjonalne, bo np. państwo nie wiedziało, jakie umowy w ogóle zawierać z najemcami. Popyt był duży – ponad dwie rodziny na jedno mieszkanie. Warto jednak dodać, że czynsz nie był tak niski jak obiecywano. Był zbliżony do rynkowego.

Dlaczego?

Rząd myślał, że będzie budować mieszkania za 2,5-3 tysiące za metr. Tego poziomu nie udało się osiągnąć, choćby dlatego, że mamy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym i wzrosły ceny usług budowlanych. Po drugie, ale nawet ważniejsze: żeby osiągnąć niskie ceny, musielibyśmy wprowadzić budowę mieszkań z prefabrykatów, czyli o powtarzalnym, określonym projekcie. Zamówienie na wiele podobnych mieszkań pozwoliłoby na obniżenie kosztów. Budowanie z prefabrykatów nie oznacza, że to byłyby jakieś gorsze mieszkania. Z wykorzystaniem nowoczesnych technologii, bardzo popularnych choćby na Zachodzie, buduje się w ten sposób ładne, użyteczne i stosunkowo tanie mieszkania.

Mieszkania, które dotąd oddano w ramach programu, zostały zbudowane po cenach rynkowych, więc i ceny najmu są rynkowe. Państwo nie może ich wynajmować poniżej kosztów.

A to pokolenie, które teraz szuka mieszkań, różni się czymś od poprzednich? Ma inne wymagania?

Polacy generalnie są przywiązani do własności. Przeświadczenie, że mieszkanie własnościowe to jedyny sposób na pełne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a wynajem to tylko sposób na okres przejściowy, jest cały czas obecne. Pieniądze wydawane na wynajem są uważane za wyrzucone w błoto – bo można by je przecież przeznaczyć na ratę kredytu hipotecznego.  Młode pokolenie jest jednak otwarte na wynajem mieszkań na ten okres przejściowy – na studiach, przy pierwszej pracy, przed założeniem rodziny. To, co ogranicza ich skłonność do wynajmowania mieszkań zamiast ich kupowania, to przede wszystkim cena. Ale też fakt, że na naszym rynku jest tylko oferta osób prywatnych. Nie można wynająć mieszkania od dużych firm czy państwa. Takiej oferty praktycznie w Polsce nie ma. A nie ma jej dlatego, że nasze prawo nakłada na firmy zajmujące się wynajmem podwójne opodatkowanie, tzn. podatek od najmu i podatek dochodowy. Nikomu nie opłaca się wchodzić na taki rynek.

Z racji tego, że nie ma uporządkowanego i uregulowanego sposobu inwestowania w tym obszarze, a rentowność takich inwestycji jest dwucyfrowa, to bardzo wiele osób, które mają jakieś zasoby kapitałowe, zaczyna inwestować w mieszkania w sposób „chałupniczy”, czyli np. skrzykując się w grupie internetowej i zrzucając na mieszkania na wynajem

Szkoda, że takiej oferty nie ma, bo z ankiet widać, że młodzi ludzie, zamiast kupować, chętnie rozważyliby wynajęcie mieszkania od osoby prawnej. Najem od osoby prywatnej wiąże się z dużymi ograniczeniami i z niepewnością, jak długo będziemy mogli w mieszkaniu przebywać. Możliwość urządzenia mieszkania po swojemu jest też oczywiście ograniczona.

Koniec końców, brak najmu instytucjonalnego ogranicza znacząco skłonność młodych ludzi do wynajęcia mieszkania, a co za tym idzie, utrwala w kolejnych pokoleniach przeświadczenie, że jedynie własność może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

A nie było postulatów wyeliminowania tego podwójnego opodatkowania w Polsce?

Zdecydowanie były. Ta dyskusja toczyła się w poprzedniej kadencji Sejmu i utknęła w martwym punkcie. Najpierw postulat wprowadzenia tzw. REIT-ów (Real Estate Investment Trusts, czyli fundusze zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości) wysunęło Ministerstwo Finansów, później został on skrytykowany przez NBP. Potem ten projekt ustawy został przepisany i uzupełniony o dodatkowe instrumenty. Ale ostatecznie, z nieznanych mi przyczyn, utknął w komisji sejmowej i przepadł wraz z końcem kadencji parlamentu.

REIT-y inwestują pieniądze w mieszkania, które później są wynajmowane, a zysk z wynajmu przeznaczany jest na wypłatę dywidendy akcjonariuszom. Taka spółka byłaby normalnie notowana na giełdzie i inwestować w nią mogłyby zarówno osoby prywatne, jak i fundusze inwestycyjne. No i zgodnie z założeniami miałaby podlegać tylko opodatkowaniu dywidendy.

Fajne rozwiązanie. Wydaje się uczciwe i całkiem bezpieczne w porównaniu do innych funduszy inwestycyjnych.

Zgadza się. Pozwala też na włączenie się w inwestowanie osobom prywatnym, bo kwota potrzebna do rozpoczęcia inwestowania jest niska. A zysk z tego typu operacji jest dwucyfrowy. To naprawdę dobra opcja w porównaniu do innych narzędzi finansowych.

Brzmi to, jakby było korzystne dla wszystkich stron i jakby rozwiązywało wiele problemów. To jakie są te wady?

Jest jedno zastrzeżenie, o którym mówił NBP: mamy teraz do czynienia z boomem mieszkaniowym, więc inwestowanie w tego typu podmioty może generować bardzo duże ryzyko. Moim zdaniem to wątpliwy argument, jeśli weźmie się pod uwagę, że mamy na rynku niedobór mieszkań, a szczególnie mieszkań na wynajem. Takie firmy powinny sobie poradzić nawet jeśli będą spadały ceny mieszkań.

Oczywiście jest jeszcze kwestia grup interesu: jeśli na nasz rynek wejdzie wiele międzynarodowych firm, to być może rząd obawia się, że jego program „Mieszkanie Plus” nie znajdzie odpowiedniego grona nabywców.

To są moje przypuszczenia, ale szczerze mówiąc, nie uzyskałem dotąd żadnej spójnej odpowiedzi, dlaczego te zmiany nie zostały wprowadzone. To, co można powiedzieć na pewno, to to, że polityka mieszkaniowa nie jest numerem jeden jeśli chodzi o priorytety nowego rządu.

A jakie są największe patologie polskiego systemu mieszkaniowego? Może masz jakieś malownicze przykłady?

Tych patologii można wymieniać wiele, ale generalny problem jest taki, że nie ma pomysłu na długoterminową politykę mieszkaniową. Nie ma w ogóle dyskusji o tym, do czego dążymy. W zasadzie z żadnej strony sceny politycznej nie płyną takie propozycje. Zmiany, jakich dotąd dokonywano, noszą znamiona dryfu instytucjonalnego. Kolejne programy proponowane przez rządy to programy o charakterze doraźnym, nakierowane na bieżące korzyści polityczne. Największą bolączką jest ten brak długoterminowej wizji, a poszczególne problemy, takie jak brak mieszkań na wynajem, niedostępność mieszkań socjalnych, brak narzędzi do inwestowania na rynku mieszkaniowym, to tylko pokłosie tego braku wizji.

Jeśli chodzi o zarządzanie mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi, to bardzo często te mieszkania użytkują ludzie, którzy tak naprawdę ich nie potrzebują i w tej chwili nie spełniają warunków otrzymania takiego lokalu. Ciężko te osoby z tych mieszkań usunąć, a kolejki do mieszkań komunalnych są ogromne. W dużych miejscowościach to nawet po kilkaset oczekujących rodzin. W tej chwili buduje się mniej niż 1000 mieszkań komunalnych rocznie. Państwo nie jest w stanie pełnić funkcji takiej swoistej siatki bezpieczeństwa dla osób, które naprawdę potrzebują pomocy, bo nie są w stanie się odnaleźć na rynku komercyjnym.

Warto jeszcze powiedzieć o zupełnie nowym zjawisku, czyli o inwestowaniu przez osoby prywatne na rynku mieszkaniowym. Z racji tego, że nie ma uporządkowanego i uregulowanego sposobu inwestowania w tym obszarze, a rentowność takich inwestycji jest dwucyfrowa, to bardzo wiele osób, które mają jakieś zasoby kapitałowe, zaczyna inwestować w mieszkania w sposób „chałupniczy”, czyli np. skrzykując się w grupie internetowej i zrzucając na mieszkania na wynajem. Albo (co jest tendencją ostatnich dwóch lat) biorą udział w tzw. „transakcjach flipowych” – kupują grupowo mieszkanie, remontują i urządzają, a następnie po niedługim czasie (maksymalnie 3 miesięcy) odsprzedają. W skali roku można na tym zarobić 15%. Wszystko odbywa się przez pożyczki typu microfinancing. Te działania napędzają popyt spekulacyjny na mieszkania i podnoszą ceny.

Wynajem po rozsądnej cenie jest czymś tak samo sensownym jak własność i czymś, co sprawdza się w bardzo wielu krajach Europy Zachodniej

To wszystko wynika z braku zinstytucjonalizowanej formy inwestowania w mieszkania dla osób prywatnych. Niestety, gdy rynek mieszkaniowy siądzie, a to się musi wydarzyć prędzej czy później, to będzie z tego wiele problemów, bo ludzie poniosą duże i dotkliwe straty na tego typu inwestycjach. To zjawisko jest patologiczne przede wszystkim dlatego, że nie jest w żaden sposób kontrolowane, nie jest uregulowane, KNF w ogóle tego nie widzi. Ludzie w dwa dni zbierają setki tysięcy złotych i nikt na to nie patrzy.

Jaki byłby najlepszy model polityki mieszkaniowej?

Przede wszystkim trzeba stworzyć wizję modelu kapitalizmu mieszkaniowego dla Polski. Do tego należałoby przeprowadzić ogólnokrajową dyskusję ponad podziałami. Ale polityka mieszkaniowa to system naczyń połączonych – żeby to miało sens, to wszystkie elementy muszą do siebie pasować, dlatego nie podam ci pojedynczych zmian punktowych, tylko podkreślam, że musimy zdecydować, w jakim kierunku chcemy iść – czy bardziej w stronę etatystycznego modelu kontynentalnego, takiego, jaki funkcjonuje np. w Niemczech, Austrii, Szwajcarii i we Francji, czy może w stronę modelu liberalno-korporacjonistycznego, który sprawdza się w krajach anglosaskich i skandynawskich. Ten pierwszy polega w skrócie na zapewnieniu mieszkań po niskich cenach jak największej liczbie ludzi, ale niekoniecznie na własność. Drugi model oparty jest na własności, ale jest tam też bardzo duży udział państwa. Ten udział polega na zabezpieczeniu bytu osób, które nie są w stanie pozwolić sobie na zakup czy wynajem mieszkania. I ta obecność państwa jest na poziomie 15-20% udziału skarbu w całym zasobie mieszkaniowym. Dla porównania w Polsce jest to poniżej 5%.

To co byś rekomendował?

Lepiej oceniam model kontynentalny, który teoretycznie, w mojej opinii daje lepsze rezultaty, jeśli chodzi o funkcjonowanie gospodarki, zadowolenie społeczne.

W Niemczech około połowy mieszkań jest wynajmowane na długi termin głównie od podmiotów prywatnych, ale ze znaczącymi subsydiami i z bardzo dużą regulacją ze strony państwa – regulacją wysokości czynszów czy regulacją stosunków pomiędzy najemcą a wynajmującym.

Wynajem po rozsądnej cenie jest czymś tak samo sensownym jak własność i czymś, co sprawdza się w bardzo wielu krajach Europy Zachodniej. Taki system generuje mniejsze nierówności majątkowe i nierówności dochodowe. Do tego ludzie są bardziej mobilni, co zmniejsza bezrobocie strukturalne. Ten model jest jednak znacznie trudniejszy do osiągnięcia – bo wymaga radykalnej zmiany mentalności – przejścia od absolutyzowania własności do zaakceptowania, że mieszkanie można wynajmować nawet przez całe życie.

Trudniejszy czy niemożliwy?

Nie wiem. Chciałbym, żeby był realny, bo – jak widzisz – uważam to za lepsze rozwiązanie. Gdybyśmy tę decyzję podjęli w 1991, to by się mogło udać. Wtedy mieszkania nie były własnościowe i można było to uregulować na wzór niemiecki. Teraz będzie to bardzo trudne, zwłaszcza, że chyba żaden polityk nie jest w tej chwili tym zainteresowany. Co więcej, takie rozwiązanie wymagałoby choćby wprowadzenia podatków katastralnych, a podatek katastralny to dla polityków chyba numer jeden na liście tego, o czym nie należy mówić.

Znając wszystkie ograniczenia i problemy związane z próbą wdrożenia modelu kontynentalnego, gdybyś miał wziąć całą odpowiedzialność za taką decyzję, to zarekomendowałbyś to rozwiązanie?

Zarekomendowałbym.