Rozwiązać problem mieszkaniowy. Diagnoza i siedem postulatów

Ceny mieszkań i domów są coraz większym problemem dla młodych (i nie tylko) Polaków. Rosną szybciej niż dochody, co czyni zakup własnej nieruchomości coraz trudniejszym. O problemach  mieszkaniowych mówią od lat choćby cykliczne badania fundacji Habitat for Humanity. Czy można na ten problem coś zaradzić? Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zacząć od diagnozy.

Mieszkania drożeją…

Dane NBP wskazują, że najszybszy wzrost cen nieruchomości miał miejsce w latach 2006-2007. Na początku roku 2006 za m² w 10 największych miastach płacono średnio 3007 zł, a w IV kwartale 2007 roku – już 5165 zł (wzrost cen o 72% w niecałe dwa lata przy wzroście dochodów o 24%).

Obecnie ceny nieruchomości w Polsce są bardzo wysokie i nie widać na horyzoncie oznak możliwego spadku. W ostatnich 15 latach wzrosły dwukrotnie

Po tym okresie światowy kryzys gospodarczy przyniósł (pod koniec) spowolnienie wzrostu gospodarczego, co na chwilę zahamowało trend podwyższania cen. Kryzys doprowadził nawet do najwyższej obniżki ceny m² w 2012 roku (do poziomów z połowy 2006 roku), jednak później pojawił się powtórny trend rosnący. W tym czasie – między 2008 a 2012 rokiem – dochody Polaków wzrosły o 20%.

Na duże przyśpieszenie wzrostu cen (do połowy tempa z lat 2005-2007) wskazują dane NBP z 2016 roku. W latach 2016-2020 osiągnął on około 30-40% – dla 10 największych miast średnie ceny wzrosły z poziomu 5600 do 9000 zł/m². Pomimo problemów gospodarczych, ten trend nie zwalniał, aż do pandemii koronawirusa, która przyniosła pewne spłycenie. Obecnie jednak ceny nieruchomości w Polsce są bardzo wysokie i nie widać na horyzoncie oznak możliwego spadku. W ostatnich 15 latach wzrosły dwukrotnie. Z czego wynika ten problem?

…ale dlaczego?

Zacznijmy od czynników wewnętrznych. Obok paliw napędowych, o których za chwilę, najistotniejszy jest wzrost cen materiałów budowlanych. Produkcja wszelkiej ceramiki (płytki, pustaki) oraz cementu pochłania bardzo duże ilości energii cieplnej, obecnie wytwarzanej głównie dzięki wykorzystaniu paliwa gazowego lub koksu. Wzrost cen gazu wpływa bezpośrednio na ceny materiałów budowlanych, tym bardziej że nie jest łagodzony przez URE i UOKiK tak jak dla odbiorców indywidualnych. Przemysł w praktyce płaci za gaz coraz więcej.

Przykładem wpływu zużycia energii cieplnej w produkcji na ceny materiałów konstrukcyjnych jest fakt, że mniej energochłonna produkcja silikatów od lat wypycha niezagrożoną kiedyś pozycję ceramiki. Obecnie dom z czerwonej ceramiki jest wyjątkiem, zaś białe silikaty (gotowane w formach) opanowały rynek konstrukcji ścian nośnych. Niższa cena silikatów bezpośrednio i szybko wpłynęła na wybory klientów. A jednak ceny wszystkich materiałów wraz z ceną prądu, gazu i innymi kosztami muszą iść do góry.

Ceny wspomnianych paliw napędowych oddziałują na transport budowlany. Ta branża ze względu na masę i kubaturę materiałów (obejmuje również budowę dużej infrastruktury, nie tylko – jak może się potocznie kojarzyć – budynki) należy do największych odbiorców paliw w kraju. Okresy dużych wahań cen paliw potrafią bardzo wpłynąć na rentowność firm transportujących wyroby budowlane oraz na cenę ich dowozu na miejsce odbioru. Koszt transportu masywnych gabarytów, braki infrastrukturalne (brak sieci drogowej na nowo zagospodarowywanych terenach) oraz niekorzystne opodatkowanie (pełny VAT) są przyczynami niewielkiego udziału prefabrykatów na polskim rynku. To z kolei wymaga większego udziału pracy ludzkiej.

Różne opracowania wskazują, że tereny przeznaczone pod budownictwo w Polsce wystarczyłyby na osadzenie kilkukrotnie większej liczby mieszkańców

Koszty pracy są zaś skomplikowanym czynnikiem. Brak masowej taniej siły roboczej z czasem doprowadził w Polsce do pewnego stopnia mechanizacji procesów wykonawczych. Standardem stało się zmechanizowane kładzenie kabli w gruncie, tynkowanie agregatami oraz powszechne używanie gotowych mieszanek transportowanych z betoniarni. Ograniczyło to popyt na proste prace, jednakże dużo większy udział w wykonawstwie mają obecnie ludzie o wyspecjalizowanych kompetencjach. A tych brakuje.

Częstym zjawiskiem jest emigracja na Zachód osób, które po kilku latach praktyki nauczyły się na tyle dużo, że mogą stać się samodzielnymi wykonawcami na budowach. Zastępować ich można imigracją z krajów byłego Związku Sowieckiego, jednakże jego rozpad i następujący później kryzys spowodowały w tych krajach głęboki kryzys szkolnictwa zawodowego, jeszcze głębszy niż w ówczesnej Polsce. Zasoby kompetentnych kadr roboczych są w tych krajach coraz mniejsze, zaś ludzie posiadający potrzebne umiejętności mają pełne prawo żądać wyższych wynagrodzeń. Coraz częściej to robią – i z roku na rok otrzymują wyższe pensje. Koszty więc rosną.

Dziury w polityce

Kolejną kwestią jest polityka przestrzenna, a raczej jej niedostatek. Rzeczpospolita Polska po uwolnieniu gospodarki w latach 1988-1992 nie stworzyła nowego modelu zarządzania przestrzenią wspólną, zarówno na poziomie lokalnym, jak i krajowym. Różne opracowania wskazują, że tereny przeznaczone pod budownictwo w Polsce wystarczyłyby na osadzenie kilkukrotnie większej liczby mieszkańców. Tereny przeznaczone w studiach gmin pod zabudowę nie odpowiadają jednak realnemu popytowi, koncentrującemu się w największych ośrodkach, czyli tam, gdzie rośnie liczba pracujących mieszkańców.

Z kolei zaniedbania przestrzenne powodują, że bardzo szybko zmniejsza się liczba „bezproblemowych” lokalizacji. W Polsce w wielu miastach rosnącym problemem jest niewydolność infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, która musi obsłużyć rozlane suburbia. Warunki zabudowy uzyskać łatwo, ale ma to swoją cenę. Przeznaczenie nowych terenów pod zabudowę bywa bezrefleksyjne, pozbawione koordynacji z siecią komunikacyjną i planowanymi trasami uzbrojenia terenu w sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne czy gazowe. To powoduje, że coraz częściej inwestycja w budowę nieruchomości łączy się z wieloma niewiadomymi, łącznie z ryzykiem zamrożenia inwestycji do czasu rozwiązania wskazanych wyżej problemów, czy ze sporami między odbiorcami a zarządcami sieci. Ryzyko rośnie – zatem inwestorzy zwiększają marżę.

Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna umożliwiać ludziom przenoszenie się do nowych miejsc, w których będą mieli satysfakcjonującą pracę. Żaden dotychczasowy polski program mieszkaniowy nie zaspokoił tej potrzeby. Chęć uzyskania poparcia społecznego sprowadziła niemal wszystkie działania do wspierania w uzyskaniu mieszkań własnościowych

Z gospodarką przestrzenną wiąże się brak realnej publicznej polityki mieszkaniowej. Niedobór mieszkań w Polsce wiąże się również z ich lokalizacją – opuszczane są mniejsze ośrodki, z których ludność wyjeżdża przede wszystkim poza kraj i do polskich centrów rozwoju (5 największych miast, w tym konurbacja katowicka). Tym samym na zróżnicowanie dochodów w kraju nakłada się duża różnica w niedoborze mieszkań.

Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna umożliwiać ludziom przenoszenie się do nowych miejsc, w których będą mieli satysfakcjonującą pracę. Żaden dotychczasowy polski program mieszkaniowy nie zaspokoił tej potrzeby. Chęć uzyskania poparcia społecznego sprowadziła niemal wszystkie działania do wspierania w uzyskaniu mieszkań własnościowych. Tymczasem przenoszenie się „za pracą” wymaga elastyczności (własność, wynajem, inne formy). Jednak na przeszkodzie stoi tu kolejna swoista cecha polskiego rynku mieszkaniowego – bardzo silne rozdrobnienie wynajmu. Polski rynek wynajmu mieszkań opiera się w większości na drobnych właścicielach. Nie mogą oni korzystać z efektu skali w zarządzaniu, a ich ograniczone dochody nie pozwalają na zapewnienie skutecznego nadzoru zarządczego oraz obsługi prawnej. W efekcie – drobny właściciel 1-5 mieszkań musi ponosić wyższe koszty niż duży zarządca, co skutkuje podwyższaniem cen wynajmu. Więksi zarządcy nie walczą z tym, gdyż nadal istnieje niedobór mieszkań. Ponadto istnieje dodatkowo kolejna, mało rozpoznana gałąź wynajmu – większe lokale wynajmowane dla imigracyjnych robotników (niezarejestrowanych i zarejestrowanych), mieszczące nieraz po 10-15 osób w jednym mieszkaniu. Oczywiście pomimo niższej siły nabywczej pojedynczego klienta mieszkanie takie potrafi przynosić wyższe dochody niż wynajęcie go jednej rodzinie.

W Polsce w przeciwieństwie do wielu krajów europejskich, Kanady czy USA nie ma podatku katastralnego (który w raporcie „Nowej Konfederacji” postulował dr Andrzej Mikosz), przez co obciążenie osób o różnym stanie majątkowym jeśli chodzi o nieruchomości jest w praktyce takie samo. Niskie opodatkowanie skłania wielu ludzi do posiadania domu, na który w praktyce ich nie stać. Osoby, które mają np. jeden domek i kredyt na całe życie nieraz ledwie regulują swoje zobowiązania kredytowe, oszczędzając nadmiernie na utrzymaniu własnego domu, co sprzyja ubóstwu energetycznemu. Z drugiej strony przy równych obciążeniach bogaci właściciele inwestują w kolejne nieruchomości, a samorządom brak bazy finansowej na rozwój infrastruktury i własnych programów mieszkaniowych.

Gminy i spółdzielnie najczęściej nie tworzą dla deweloperów konkurencji – a mogłyby konkurować skalą i niższymi kosztami (mają bowiem własne zasoby gruntowe i nie podlegają takiemu opodatkowania lokalnego, jakiemu podlega firma). Działania gmin są niemrawe, zaś spółdzielnie –coraz częściej ograniczane i likwidowane. Miasta nie mają wolnego kapitału z dochodów podatkowych  (do tego refundowanie wydatków celowych samorządów z budżetu centralnego coraz mniej odpowiada skali kosztów realizacji zadań).

Do tego wszystkiego dochodzi inflacja i kwestie walutowe. Rynek budowlany oparty jest na handlu międzynarodowym z wielu powodów. Pierwszym, oczywistym powodem jest konieczność zakupu za granicą wielu maszyn i urządzeń, nieprodukowanych w Polsce. Po drugie rozwój technologiczny napędzany jest przez międzynarodowe koncerny. Trzecim czynnikiem są nieustanne zmiany w trendach technicznych i wykończeniowych. Oznacza to konieczność importu nowych materiałów lub niewystarczająco opanowanych w Polsce technologii (rozliczenia walutowe) lub, tam gdzie to możliwe, zakup ich odpowiedników wyprodukowanych w kraju – co z kolei wiąże się z równie wysoką ceną, jak w przypadku importu. Przykładem jest rosnąca popularność doskonałych technicznie płytek ze spieków kwarcowych, których ceny są dość dynamiczne, jednakże zawsze wysokie.

Międzynarodowy obrót materiałami jest narażony na ruchy walutowe, co w przypadku państwa średniej wielkości, pozbawionych mocnego pieniądza – a takim państwem jest Polska – może wpłynąć na względne (ponoszone lokalnie) koszty procesów budowlanych. W dużym stopniu na skalę popytu, a przez to i możliwości realizacyjnych budownictwa, zwłaszcza mieszkaniowego, wpływa sytuacja w zakresie kredytów walutowych. Obecny praktyczny brak możliwości zawierania umów kredytowych w walutach obcych (za wyjątkiem osób, które otrzymują większą część wynagrodzenia w obcej walucie) zmniejsza ryzyko wahań, ale oznacza również, że zawsze płaci się w lokalnej walucie – nie zawsze stabilnej jak globalne waluty rozliczeniowe – więc cena kredytu rośnie.

Wszystkie powyższe czynniki powodują, że coraz większe jest ogólne ryzyko związane z inwestycjami w budowanie nieruchomości. Jednocześnie kolejne rządy wzmacniają bezpieczeństwo klientów, ograniczając możliwość płynnego finansowania inwestycji z dochodów bieżących i zabezpieczając wpłacany przez klientów kapitał. Polskie małe i średnie przedsiębiorstwa wciąż nie mają odpowiedniego zabezpieczenia kapitałowego; ich działalność jest często zaplanowana na krótki termin, bez odpowiednich rezerw na przyszłość. Efektem tego jest stopniowe znikanie małych i średnich deweloperów. Jest to trend stały od około 10 lat. Widoczna jest stopniowa koncentracja rynku w grupie dużych firm, co ogranicza konkurencję. W obliczu wymienionych czynników ryzyka i wzrostu cen, deweloperzy dążą do zabezpieczenia swojej działalności przez wysokie marże, dużo wyższe niż np. w Niemczech czy Francji lub Czechach. W tych krajach jednak polityka przestrzenna (urbanistyka), finansowa (rezerwy budżetowe – stabilność walutowa euro) oraz przewidywalność działań administracji (jakość stanowionego prawa, służba cywilna) ograniczają w dużym stopniu ryzyko – co nie następuje w Polsce.

Niskie opodatkowanie skłania wielu ludzi do posiadania domu, na który w praktyce ich nie stać. Osoby, które mają np. jeden domek i kredyt na całe życie nieraz ledwie regulują swoje zobowiązania kredytowe, oszczędzając nadmiernie na utrzymaniu własnego domu, co sprzyja ubóstwu energetycznemu

Jak wspierać wynajem?

Sytuacja w obszarze wynajmu wymaga bardziej szczegółowej analizy. Różne rządy ogłaszały „programy mieszkaniowe”, jednakże, jak wspomniałem wcześniej, w praktyce niemal zawsze polega to na wsparciu w zakupie mieszkania/domu na własność. Na rynku wynajmu praktycznie nie istnieje konkurencja ze strony mieszkań komunalnych. W Polsce kojarzy się je z budownictwem socjalnym, co ma swoje polityczne konsekwencje. Windowanie cen przez mocno obciążonych kredytowo małych właścicieli powoduje, że koszty wynajmu, także w porównaniu z kosztami kredytowania zakupu nieruchomości – są bardzo wysokie. W efekcie w wielu przypadkach łatwiej wyemigrować za granicę niż zmienić miejsce zamieszkania w Polsce.

W wartościach bezwzględnych mieszkania i domy w naszym kraju są tańsze niż na Zachodzie, nieraz także w stosunku do zarobków, jednak w wielu krajach zachodnich problem z mobilnością nie jest tak duży. Dzieje się tak w dużej mierze dzięki systemom publicznego wsparcia taniego wynajmu. Budownictwo komunalne bądź prywatne, ale wynajmujące w oparciu o wieloletnie umowy z miastami (np. ustanowienie miejskiego zarządu dla budynku lub umowa z gwarantowanymi niższymi cenami dla odbiorcy-najemcy końcowego) rozwiązuje tam problem cen zakupu nieruchomości. Programy takie można realizować w różny sposób, jednakże zawsze są to systemy lokalne obsługiwane przez samorządy. Praktyka wykazała, że państwowe (centralne) systemy są w tym zakresie niewydolne i prowadzą do dużego marnotrawienia środków publicznych.

Polskie małe i średnie przedsiębiorstwa wciąż nie mają odpowiedniego zabezpieczenia kapitałowego; ich działalność jest często zaplanowana na krótki termin, bez odpowiednich rezerw na przyszłość. Efektem tego jest stopniowe znikanie małych i średnich deweloperów

Inwestycje mieszkaniowe wymagają dużych nakładów, i to jest podstawowa przeszkoda w skutecznym rozwiązywaniu problemu przez programy rządowe. Brakuje bowiem na nie środków, i nie dają one szybkiego efektu. Dobry program mieszkaniowy to praca na dziesięciolecia, a kadencja sejmu trwa tylko pięć lat. Aby podobne przedsięwzięcie działało, musi istnieć dofinansowanie centralne (stosowane rzadko, w krajach o mocno scentralizowanej gospodarce) lub lokalne i społeczne, znane od czasów międzywojnia (także w II RP). Istnieją różne rozwiązania finansowe, wspomagające takie działania (np. listy zastawne), podstawowym warunkiem jest jednak niezależność finansowa samorządów i możliwość wolnej alokacji zasobów, tak mieszkaniowych, jak infrastrukturalnych i finansowych.

Obecnie, kiedy udział dochodów własnych w polskich gminach pokrywa niewielką część wydatków (większość to wydatki celowe refinansowane z budżetu centralnego), praktycznie niemożliwe jest uruchomienie przez gminy programów mieszkaniowych. Przeszkodą jest też niedostatek planowania przestrzennego oraz wzajemnie sprzeczne regulacje dotyczące gospodarowania przestrzenią. Bez uruchomienia półpublicznej/samorządowej konkurencji na rynku, operującej dużą skalą i warunkami korzystnymi dla osób mniej zarabiających, nie rozwiąże się zarówno braku mieszkań jak i niskiej mobilności społecznej.

Warto tutaj przyjrzeć się programowi „Mieszkanie Plus”. Jego koncepcja nieustannie się zmieniała; ostatecznie ze względu na zainwestowanie w program niewystarczających środków (to samo zjawisko, co przy powstaniu TBS-ów) realne powstawanie nowych inwestycji okazało się niemożliwe. Uruchamiano tzw. „prace analityczne i przygotowawcze”, zaś realne budowy pozyskiwano często, przejmując rozpoczęte prace i projekty TBS-ów. Ostatecznie w lutym 2020 r. pojawiły się informacje o przeniesieniu całego programu do Ministerstwa Rozwoju, które ma zamknąć dotychczasowy program i uruchomić kolejne przedsięwzięcie – „Mieszkanie dla Rozwoju” (nota bene nadal opisywane na stronie pod nazwą mplus.pl). Nowy program nie będzie angażował strony rządowej w prowadzenie przygotowań i inwestycji, a opierać się będzie na przekazywaniu aportem gruntów publicznych dla deweloperów. Ci z kolei przekażą do puli programu „Mieszkanie dla Rozwoju” określony odsetek mieszkań w wybudowanych przez siebie budynkach wielorodzinnych. Widocznie dopiero po latach zauważono, że państwo nie potrafi prowadzić inwestycji budowlanych….

Na rynku wynajmu praktycznie nie istnieje konkurencja ze strony mieszkań komunalnych. W Polsce kojarzy się je z budownictwem socjalnym, co ma swoje polityczne konsekwencje

Siedem postulatów dla mieszkalnictwa

Opisane powyżej problemy wskazują na konieczność znaczących zmian. Ująłem je w następujących siedmiu postulatach:

• Przestawienie kierunku programów publicznych z wspierania zakupu na własność na wspieranie wynajmu. Mieszkania własnościowe nie rozwiążą bowiem problemu niskiej mobilności społecznej, zaś przy ciągłych wzrostach cen i niższym wzroście wynagrodzeń coraz większej grupy ludności po prostu nie stać na zakup własnego mieszkania.
• Poprawa warunków prawnych i możliwości prowadzenia polityki przestrzennej (urbanistyki). Bez prowadzenia harmonijnej i spójnej polityki przestrzennej rósł będzie chaos infrastrukturalny – braki w rozprowadzeniu sieci mediów, wysokie koszty obsługi tych sieci, brak powiązania osiedli pod nowe tereny z siecią komunikacyjną drogową i szynową.
• Opracowanie narzędzi prawnych samorządowego rozpoznawania lokalnych potrzeb mieszkaniowych oraz samorządowych projektów i programów mieszkaniowych, przede wszystkim wspierających wynajem. Gminy posiadają już bieżący aparat informacyjny, miasta są organizmem żywym i wzajemnie powiązanym, co wyklucza skuteczne zarządzanie takimi działaniami przez władze centralne (w tym odgórnie kierowane programy mieszkaniowe).
• Zwiększenie dochodów własnych samorządów – wprowadzenie podatku katastralnego w akceptowalnej formie bądź istotne powiększenie udziału samorządów w czerpaniu środków z podatków VAT, akcyzowego i PIT. Obecnie gminy/miasta nie posiadają odpowiednich środków zarówno do prowadzenia polityki mieszkaniowej jak i gospodarki przestrzennej. Ten ruch pozwoli także na prowadzenie polityki reparcelowania gruntów pod racjonalnie zaprojektowane osiedla – temat ten od dawna nie jest podejmowany ze względu na związane z tym koszty i procedury przejęć oraz scaleń gruntów od wielu właścicieli.
• Uwolnienie reguł zarządzania kapitałem w samorządach – w tym możliwość tworzenia lepszych warunków finansowych dla ich własnych programów mieszkaniowych. Warto poprawić istniejące rozwiązania np. regulacje dotyczące listów zastawnych, procedury planowania przestrzennego, scalania gruntów oraz opodatkowanie w segmencie budowlanym tj uznanie prefabrykatów za materiały budowlane, nie zaś za produkty co decyduje o stawkach podatku VAT.
• Poprawa jakości legislacji. Najistotniejsze jest, by poszczególne ustawy nie kolidowały ze sobą (np. ustawa z 27 marca 2003 o zagospodarowaniu przestrzennym i specustawy, wyłączające spod niej całe działy inwestycji – np. ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych Kolizje prawne poszczególnych ustaw oraz chaos legislacyjny poważnie spowalniają prace urbanistyczne, budowy infrastruktury oraz przekształcania gruntów i zwiększają ryzyko działalności. Wymaga to budowy trwałej (tj. niewymienianej po każdych wyborach) zawodowej administracji kancelarii parlamentu oraz profesjonalnego zaplecza prawno-analitycznego.
• Weryfikacja udziału władz centralnych w regulacjach technicznych i budowlanych oraz samorządach zawodowych. Obecnie, podobnie jak w czasach po 1964 roku (kiedy zmieniono przedwojenne prawo budowlane), polskie procedury budowlane są opracowywane przez aparat rządowy, w wysokim stopniu wyabstrahowany (odklejony) od realiów branż projektowych, wykonawczych i przemysłowych a także nauki. Niestety głosy Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Izby Architektów RP oraz organizacji i stowarzyszeń przemysłowych nie mają wystarczającego wpływu na działania klasy politycznej.